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遂宁市2014年度地价状况分析报告

发布时间:2015年03月24日 点击数: 收藏 打印文章

 

1.城市地价水平及变化趋势
1.1整体地价水平与整体变化趋势
2014年遂宁市整体地价水平与去年相比下降明显,城市商业用地、住宅用地均有一定程度的下降,工业用地地价水平小幅增长,从而带动城市综合地价水平整体下降。2014年遂宁的综合平均地价水平为1160元/平方米,比2013年(2013年遂宁市综合地价水平为1226元/平方米)下降66元/平方米,下降幅度为5.38%。
从2014年各季度来看,2014年各季度城市综合地价水平均出现一定下降,第一季度、四季度下降幅度较大,分别下降1.79%、1.61%,二、三季度下降幅度一致,均为1.00%。遂宁市2014年各季度城市综合地价水平值变化情况见表1及图1。
表1   遂宁市2014年城市综合地价分季度水平表
时间
2013
2014年一季度
2014年二季度
2014年三季度
2014年四季度
2014年年度
综合地价
1226
1204
1191
1179
1160
1160
增长幅度
--
-1.79%
-1.00%
-1.00%
-1.61%
-5.38%
 
图1 遂宁市2014年城市综合地价水平变化图
1.2不同用途地价水平与变化趋势(商业、居住、工业用途)
2014年遂宁市各类用途地价变化情况略有差别。商业用地地价水平小幅下降,从2013年度的3504元/平方米下降到2014年度的3448元/平方米,下降56元/平方米,下降幅度为1.60%,从2014年各季度来看,商业用地地价水平在一季度、四季度均出现下降,而在二、三季度略有增长,全年商业用地地价水平整体下降。
住宅用地地价水平下降明显,从2013年度的1357元/平方米下降到2014年度的1233元/平方米,下降123元/平方米,下降幅度为9.14%,从2014年各季度来看,住宅用地地价水平在各季度均出现下降,从而导致全年住宅用地地价水平下降显著。
工业用地地价水平有小幅增长,从2013年度的317元/平方米增长到2014年度的323元/平方米,增长6元/平方米,增长幅度为1.89%,从2014年各季度来看,工业用地地价水平在一、二、三季度均保持不变,四季度出现小幅增长,从而导致全年工业用地地价水平小幅增长。各用途土地各季度地价水平见表2及图2。
表2   遂宁市2014年城市地价(分用途)各季度水平表
时间
2013
2014年一季度
2014年二季度
2014年三季度
2014年四季度
2014年年度
增长幅度(%)
商业用地
3504
3458
3462
3496
3448
3448
-1.60%
住宅用地
1357
1325
1298
1265
1233
1233
-9.14%
工业用地
317
317
317
317
323
323
1.89%
 
 
 
1.3不同区域地价水平与变化趋势(如市中心、城市边缘区域、重要路段等)
从遂宁市的区域来看,2014年城市不同用途土地在不同区域的变化程度有一定规律。商业用地地价水平在不同土地级别的下降幅度差别明显,基本呈现从中心到外围地价下降幅度加大的趋势。其中,商业一级、二级、三级区域商业用地地价水平下降较小,四级、五级商业用地地价水平下降明显,五级商业用地地价下降达到6.10%。住宅用地地价水平在各级别内的变化规律与商业用地基本相同,但各级别地价水平下降的幅度加大,其中三级住宅用地地价下降幅度最高,下降11.58%。各级别商业、住宅用地地价变化的主要原因在于遂宁市商业、住宅用地土地级别较低的区域主要为新区和城市边缘区,近年来的土地供应主要集中在这些区域,由于2014年房地产市场的整体疲软,对这些区域的影响较大,导致这些区域地价水平下降趋势和幅度均超过中心城区。工业用地地价水平在一级、二级区域都有一定增长,其中工业二级区域地价增长幅度高于工业一级区域,增长幅度达到2.26%。具体变化情况见表3。
表3 遂宁市2014年城市各级别各类用地地价水平变化表

 

指数范围
   
地面地价水平值
(元/平方米)
楼面地价水平值
(元/平方米)
地价增长率(%)
 
 
全市平均
综合
1160
842
-5.38%
 
商业用途
3448
2021
-1.60%
 
居住用途
1233
784
-9.14%
 
工业用途
323
533
1.89%
 
一级土地平均
商业用途
7956
2926
-0.67%
 
居住用途
2968
908
-5.21%
 
工业用途
374
621
1.63%
 
二级土地平均
商业用途
3344
1857
-1.50%
 
居住用途
1561
835
-6.92%
 
工业用途
272
445
2.26%
 
三级土地平均
商业用途
2588
2246
-1.63%
 
居住用途
1023
797
-11.58%
 
四级土地平均
商业用途
1594
1495
-5.23%
 
居住用途
824
687
-11.30%
 
五级土地平均
商业用途
893
1116
-6.10%
 
2.城市楼面地价与房价对比分析
2.1 楼面地价与房价比值分析
2014年遂宁市住宅房地产平均售价为3048元/平方米,住宅地价监测点平均楼面地价为784元/平方米相比,住宅房地产平均售价是住宅用地楼面地价的3.89倍,楼面地价占住宅房地产平均售价的比例为25.72%。商业房地产平均售价为14938元/平方米,商业地价监测点平均楼面地价为2021元/平方米,商业房地产平均售价是商业用地楼面地价的7.39倍,商业土地楼面地价占商业房地产售价比例为13.53%。具体指标见下表:
表4 遂宁2014年商业、住宅房地产售价与土地楼面地价比值表

 

用途
房地产平均售价
(元/平方米)
土地楼面地价
(元/平方米)
楼面地价占房价比例(%)
房价是楼面地价的倍数
商业
14938
2021
13.53%
7.39
住宅
3048
784
25.72%
3.89
注:本表平均售价仅反映地价监测点周边楼盘的情况;
2.2 楼面地价增长率与房价增长率比较
从楼面地价增长率与房价增长率变化来看,虽然2014年度遂宁市城市商业、住宅用地楼面地价均出现下降,但房价的增长规律却呈现不同的趋势,商业房地产虽然销售量有所下降,但售价基本持平,下降很小。住宅房地产售价有下降,但降幅也低于住宅用地楼面地价的下降幅度。主要原因一是在于房地产市场上开发商采用优惠等方式变相降价,市场价格下降表现不明显。二是虽然房地产价格降幅不大,但实际成交量下降明显,这直接影响到对土地市场的预期,导致地价包括楼面地价下降高于房地产售价的变化。
表5 遂宁2014年楼面地价增长率与房价增长率表
用途
2013年平均售价(元/平方米)
2014年平均售价(元/平方米)
房地产售价
增长率
楼面地价
增长率
商业
15078
14938
-0.93%
-1.99%
住宅
3199
3048
-4.72%
-9.89%
注:本表平均售价仅反映地价监测点周边楼盘的情况;
3.城市地价与土地市场协调状况(地价增长率与土地实际供应面积增长率对比)
受2014年土地市场低迷的影响,本年度遂宁市土地实际供应面积比2013年有明显的减少,住宅用地、商业用地和工业用地土地供应量均出现明显的减少,其中住宅用地供应量减少最大,减少82.82%。其他用途土地供应增加明细,增长246.27%,但城市总体土地供应总量减少42.65%,具体情况见表6。
表6 2014年遂宁市实际供应土地情况表:
  
年度土地供应情况
本年度供应面积(平方米)
上年度供应面积(平方米)
增长率(%)
(4)
(5)
(6)
商业用途
97243
259864
-62.58
一般商业
97243
259864
-62.58
写字楼
0
0
0.00
商业其它
0
0
0.00
居住用途
129884
563289
-82.82
一般商品房
129884
525614
-82.82
保障性住房
0
44988
 
别墅
0
0
 
高档公寓
0
0
 
居住其它
0
0
 
工业用途
151298
362848
-58.30
其它用途
392530
113361
246.27
   
770955
1344350
-42.65
4.背景情况与未来趋势分析
4.1城市地价变化的原因分析
2014年遂宁市整体地价水平与去年相比下降明显,城市综合地价比2013年下降5.38%,商业用地地价水平小幅下降,下降幅度为1.60%,住宅用地地价水平下降明显,下降幅度为9.14%,工业用地地价水平有小幅增长,增长幅度为1.89%。分析原因主要有以下几个方面的原因:
    1、国内房地产市场大气候的影响。本年度受全国房地产市场大环境、大气候的影响,特别是一、二线城市房价明显下降的因素,导致购房者观望等待降价,购房欲望不高。遂宁市房地产市场实际成交量有所下降,成交价格有所下降,因而也影响到城市地价的整体下降,特别是住宅用地地价影响较大,下降明显。
2、土地市场低迷的影响。本年度内遂宁市土地市场持续低迷,特别是三、四季度土地市场交易冷清,多次土地拍卖出现无人报名参加竞买的情况,这反映了房地产开发商对目前市场不客观的普遍状态,受此影响,城市地价普遍下降,特别是住宅用地地价水平。从区域上看,河东新区经过前几年的连续开发和上涨后,无论从土地供应总量和地价上看,均到达一个相对高点,在市场不乐观和冷清的状态下,必然会出现土地竞买低迷,地价下跌的情况。
3、前期土地供应消化缓慢的影响。2012、2013年遂宁市土地市场需求相对旺盛,土地供应和成交量不断增加,导致市场存量增加。而消化这些存量需要一定的市场周期,在市场不景气的条件下,土地存量的消化期延长。一是目前遂宁市房地产市场上,同时在售楼盘数量较多,对开发商来说无疑是巨大的压力。二是2014年遂宁房地产市场也进入了一个销售的“疲软期”,购房者的购房态度不是很强烈。市场上也出现了一些楼盘以降价刺激销售的现象,这更加导致了市场中开发商、购房者均存在观望的情绪,导致住宅类房价、地价均出下跌的现象。
4.2未来地价变化的趋势预测
2015年国内经济增长速度继续减速的可能性较大,而房地产市场能否止跌走稳仍难以预计。从宏观看,目前国家特别是建设部出台了一些具体政策,如鼓励政府购买市场存量房用于保障性住房等,这些反映了国家层次希望房地产市场稳定发展的基本调控思路。另一方面受土地财政的影响,地方政府也继续希望土地市场保持稳定发展的状态。但受2015年国内经济形势下行的压力和前期市场观望气氛的影响,未来市场能否止跌走稳还难以预计。预计2015年遂宁市综合地价水平将继续维持在目前水平上,大幅下降或增长的可能性不大,商业用地地价小幅增长的可能性较大,住宅用地地价水平将在目前水平上小幅增长或下降,工业用地地价水平受土地取得成本的持续增长的影响,地价增长幅度应该会超过2014年增长速度。

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